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Werterhaltende oder wertvermehrende Investitionen - Auswirkungen steuertechnisch?



Schon bald ist es wieder soweit und die Steuererklärung für das Jahr 2022 flattert ins Haus.


Für Liegenschaftsbesitzer lohnt es sich, die Liegenschaftskosten genauer anzusehen und allfällige Investitionen im Voraus zu planen. Was kann ich also bei den Steuern in Abzug bringen und auf welchen Renovationskosten bleibe ich sitzen? Folgendes ist zu unterscheiden:


Werterhaltende Renovationen (oder Investitionen)

Diese dienen dem reinen Unterhalt des Wohneigentums. Ohne die entsprechende Investition würde die Liegenschaft an Wert verlieren oder gar unbewohnbar werden. Beispiel:


Eine Fassadenrenovation zählt genauso dazu wie das neue Dach, der Ersatz der Heizung, Wechsel der Heizkörper, Verlegen neuer Teppiche, Renovationen der Abwasserentsorgung (Leitungen), z.B. 30-jährige Badezimmer renovieren, Storen- und Sonnenstoren ersetzen, neuer Anstrich im Innen- und Aussenbereich, Ersatz von eingebauten Küchengeräten, Ersatz der alten Waschmaschine oder Investitionen für den Unterhalt des Gartens etc.


Werterhaltende Investitionen sind steuerlich abzugsfähig

Werterhaltende Renovationen gehören – wie z.B. auch Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten – zu den Unterhaltskosten. Werterhaltende Massnahmen sind notwendig und müssen getätigt werden, deshalb dürfen diese den Steuern in Abzug gebracht werden. Hierzu gibt es zwei Möglichkeiten:

  • ein Pauschalabzug kann geltend gemacht werden

  • oder die effektiven Kosten sind nach Belegen nachzuweisen

Beim Pauschalabzug kennen der Bund und die meisten Kantone zwei unterschiedliche Kategorien: Bei unter zehnjährigen Liegenschaften kann in der Regel 10 Prozent des Eigenmietwerts (oder der Mietzinseinnahmen) abgezogen werden. Bei älteren Gebäuden beträgt der Satz 20 Prozent.


Übersteigen die effektiven Renovationskosten den Pauschalbetrag, können die Kosten gegen Nachweis steuerlich geltend gemacht werden (effektiver Kostennachweis). Es ist zu empfehlen, alle Quittungen aufzubewahren. Kontrollieren Sie Ende Jahr, ob die tatsächlichen Renovationskosten wirklich höher sind als der Pauschalabzug.


Was bei selbstbewohnten Liegenschaften nicht zu den werterhaltenden Kosten gezählt werden darf, sind die sogenannten Lebensunterhaltskosten. Darunter fallen Kosten wie Heizöl, Strom, Wasser etc. Zudem sind auch Kosten aufgrund von persönlichem Schönheitsempfinden nicht abziehbar. Wer also zum Beispiel im Bad die 2-jährigen Platten ersetzt, nur weil ihm diese nicht mehr gefallen, wird diese Kosten bei den Steuerbehörden nicht geltend machen können.


Bei vermieteten Objekten darf aufgrund werterhaltender Investitionen die Miete nicht erhöht werden, da sich für den Mieter durch die Unterhaltsarbeiten nichts an seiner Wohnsituation ändert.


Wertvermehrende Renovationen

Diese bieten einen Zusatznutzen und steigern den Wert einer Immobilie und sind somit wertvermehrend. Beispiel: Ausbau des Dachstocks für mehr Wohnraum, Einbau eines neuen Heizsystems (energiesparend), Teppichböden ersetzen mit hochwertigen Parkett- oder Plattenböden mit gleichzeitigem Einbau einer Bodenheizung, Fassadenrenovation mit Aussenisolation, neue Fenster mit hohem Energiewert, Dachsanierung mit Sonnenpanelen, Verlegen von Holz oder Platten auf der Terrasse, entfernen von Wänden für mehr Wohnkomfort, oder Neuanschaffungen wie ein Anbau einer Garage, eines Carports, eines Wintergartens oder das Einbauen eines Cheminées, eines Lifts oder eines Pools etc.


Wertvermehrende Investitionen sind steuerlich nicht abzugsfähig

Wertvermehrende Investitionen dürfen grundsätzlich nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dokumentieren Sie alle Ihre Aufwendungen. Investitionen, welche als wertvermehrend taxiert werden, können bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft zum ursprünglichen Kaufpreis hinzugerechnet und bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden (das Verhältnis von Anlagekosten zu Verkaufspreis). Damit vermindert man den Grundstückgewinn und dies führt zu einer tieferen Steuerbelastung.


Auch hier gilt: Es müssen sämtliche Belege vorgewiesen werden können. Deshalb müssen Sie diese langfristig aufbewahren!


Ausnahme: Energiesparende Investitionen

Eine Ausnahme bei den wertvermehrenden Investitionen bilden energiesparende Investitionen: Diese dürfen Sie über zwei Jahre vom steuerbaren Einkommen abziehen. Erkundigen Sie sich beim Steueramt nach abzugsfähigen ökologischen Sanierungsmassnahmen. Steuerabzüge von energiesparenden und umweltschützenden Investitionen können auf maximal drei Steuerjahre verteilt werden.


Tipp: Staffeln Sie Renovationsarbeiten über mehrere Jahre!

Bei grösseren Projekten kann es sich auszahlen, die Renovation aufzuteilen und über zwei oder mehr Kalenderjahre zu vollstrecken. So brechen Sie die Steuerprogression während mehrerer Jahre. Auch ist es ratsam, kleinere Investitionen zusammen zu legen und im selben Jahr zu machen – um so über die Höhe des Pauschalabzuges zu kommen – anstatt diese auf mehrere Jahre zu verteilen.


Sind Sie unsicher, ob es sich um wertvermehrende oder um werterhaltende Renovationen handelt? Dann können Sie das vorgängig bei der Steuerbehörde abklären. Die kantonalen Steuerämter verfügen über entsprechende Merkblätter.


Beachten Sie, dass je nach Kanton die Regelungen bezüglich werterhaltenden oder wertvermehrenden Kosten unterschiedlich sind.


Natürlich ist auch das Team von 3A-Immoplus GmbH in diesen Angelegenheiten Ihr vertrauenswürdiger Ansprechpartner. Planen Sie einen Hausverkauf oder suchen Sie sonst eine wohnliche oder finanzielle Veränderung?


Bei Fragen rund um den gesamten Immobilienbereich oder der Altersvorsorge dürfen Sie sich gerne an uns wenden.

Wir suchen für Sie die beste Lösung! Ihre Sorgen und Fragen liegen uns am Herzen!


Daniela Weber und Anton Berger wünschen Ihnen frohe Festtage - bleiben Sie gesund!


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