Altersvorsorge - 3A
Immobilien als Altersvorsorge - lohnt sich das?
Zwar sind gebundene Vorsorgeprodukte im Rahmen der Säule 3a bereits eine ideale Ergänzung zur staatlichen und beruflichen Altersvorsorge. Wer jedoch noch mehr Absicherung fürs Alter will, kommt um freie Vorsorgelösungen nicht herum. Der Klassiker sind Immobilien! ​ Aber eignen sich Häuser und Eigentumswohnungen tatsächlich als Altersvorsorge und wenn ja, wie finanziert man ein solches Vorhaben? ​ Grundlegend gibt es drei Möglichkeiten, mit einer Immobilie zu verfahren: ​ selber darin wohnen die Mieteinnahmen nutzen zuerst selber darin wohnen und später vermieten
Ist Kaufen wirklich günstiger als mieten?
Auch wenn der Grundgedanke, sein Geld in Immobilien zu investieren nicht schlecht ist, muss man viele verschiedene Faktoren mit einkalkulieren, um eine bewusste Entscheidung fällen zu können: ​ Insbesondere steigende Hypothekarzinsen können so manche Rechnung schnell über den Haufen werfen Hinzu kommen fast unvermeidbare Renovierungs- und Instandhaltungskosten. Für Vermieter gilt: Nicht alle Investitionen können vollständig und unbegrenzt den Mietern auferlegt werden Mieteinnahmen wirken sich ferner auf die Steuerlast aus. auch der Eigenmietwert unterliegt der Einkommensteuer
Finanzierungsoptionen
Die meisten Menschen finanzieren Wohneigentum mit einem Hypothekardarlehen. Etwa 60% der Schweizer nutzen dabei auch die eigene Altersvorsorge zur Finanzierung. Denn beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum können Pensionskassengelder und Säule 3a Guthaben vorzeitig bezogen werden. Banken fordern eine Eigenkapitalquote von 20%. Davon dürfen höchstens 10% aus der Pensionskasse entspringen.
Wird Rentenguthaben jedoch frühzeitig bezogen, minimiert das die Altersrente. Können die laufenden Kosten einer selbst bewohnten oder später vermieteten Immobilie nicht gedeckt werden, droht die Zwangsversteigerung bzw. ein Zwangsverkauf der Liegenschaft. Eine sinnvolle Möglichkeit bietet in einem solchen Fall sicher die Einräumung eines lebenslänglichen Wohn- oder Nutzniessungsrechtes. Lesen Sie untenstehend.
Zwangsverkauf vorbeugen
Mit Erreichen der Pensionierung berechnen viele Banken die Tragbarkeit neu. Ist die Tragbarkeit nun nicht mehr gewährleistet, könnte die Bank eine Teilamortisation der Hypothek verlangen. Die Gesamtkosten sollten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen.... es könnte folglich der Zwangsverkauf drohen. Allerdings ist auch eine hohe Amortisation der Hypothek nicht zwingend sinnvoll. Haben Sie Ihr gesamtes Kapital in die Immobilie gesteckt und nicht mehr anderweitig vorgesorgt, könnte die Belastung aufgrund der niedrigen Rente zu hoch werden. Eine Hypothek wird Ihnen als Rentner nicht mehr angeboten. Nach Tilgung der Hypothek sollten also in jedem Fall ausreichend Renteneinkommen und/oder weitere Vermögenswerte vorhanden sein - egal, ob Sie die Immobilie selber bewohnen oder von den Mieteinnahmen leben möchten.
Wenn schon kaufen, dann richtig
Wenn Sie sich trotz der Risiken für den Kauf oder Neubau einer Immobilie entscheiden, schöpfen Sie unbedingt das gesamte Potenzial aus. Achten Sie beispielsweise darauf, dass die Immobilie von vornherein barrierefrei bzw. altersgerecht geplant wird. So können Sie spätere Umbaukosten eventuell vermeiden.
Nutzniessungsrecht und Wohnrecht - was macht Sinn?
So lange wie möglich in den eigenen 4 Wänden wohnen zu bleiben ist wahrscheinlich der Traum aller älteren Hauseigentümer. Früher oder später befassen sich die meisten Hausbesitzer mit der Frage, wie sie im Alter wohnen werden und wie, respektive wann, sie ihre Immobilie an ihre Nachommen übertragen möchten. Eine Übertragung der Immobilie ist bereits zu Lebzeiten möglich. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, ein lebenslanges Wohn- oder Nutzniessungsrecht zu vereinbaren, das das Wohnen in den eigenen vier Wänden sichert. Bei diesen beiden Varianten handelt es sich um Personaldientsbarkeiten, welche öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Rechte enden mit dem Tod oder mit einer schriftlichen, vorzeitigen Verzichtserklärung des handlungsfähigen Begünstigten.
Nutzniessungsrecht
Mit einer Nutzniessung erhalten Sie das Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen und Erträge daraus zu behalten. Im Zusammenhang mit Wohneigentum sieht dies folgendermassen aus: Nutzniessende eines Hauses dürfen im Gebäude wohnen, dieses vermieten und/oder die Mieteinnahmen behalten oder das Objekt ganz leer stehen lassen. Der Nutzniesser hat aber auch Pflichten: Er muss den Werterhalt der Immobilie sichern und für den regelmässigen Unterhalt sorgen. Allfällige Steuern, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien, grössere Reparaturen sowie Heiz- und Nebenkosten gehen zu seinen Lasten, ausgenommen sind Schäden, welche durch ordnungsgemässen Gebrauch entstanden sind. Für grössere Investitionen – wie etwa für den Ersatz einer Heizung – muss in der Regel die Eigentümerschaft aufkommen. Sollte eine grössere Investition zum Schutze und Werterhalt der Immobilie nötig sein, hat der Nutzniesser die Pflicht, den Eigentümer darüber zu informieren. Diese Reparaturen kann der Nutzniesser selbst auf Kosten des Eigentümers vornehmen, wenn dieser nicht Abhilfe schafft. (Art. 764 ZGB). In einem solchen Fall sind jedoch die Probleme bereits vorprogrammiert. Der Nutzniesser darf das Haus und dessen Aussenbereich nicht wesentlich verändern. Ein Mehrfamilienhaus lässt sich demnach beispielsweise nicht durch Veränderung der Raumaufteilung in ein Altersheim umbauen. Zudem darf der Nutzniesser eine zusätzliche Hypothek nur mit Einwilligung des Eigentümers aufnehmen. Weil der Nutzniesser nicht Eigentümer ist, darf er das Vermögen nicht schmälern. Er ist auch nicht berechtigt, das Haus zu verkaufen. Gemäss Artikel 749 ZGB erlischt das Recht mit dem Tod der nutzniessungsberechtigten Person oder nach einer Höchstdauer von 100 Jahren. Berechtigte können auch einen Verzichtsvertrag unterschreiben und ihr Recht aus dem Grundbuch löschen lassen. Die Nutzniessung ist eine sogenannte Personaldienstbarkeit und ist übertragbar, wenn sie nicht als persönliches Recht im Grundbuch vermerkt ist. Anders als das Wohnrecht kann die Nutzniessung sowohl natürlichen als auch juristischen Personen (z.B. Genossenschaften) verliehen werden.
Wohnrecht
Das Wohnrecht ist eine eingeschränkte Form der Nutzniessung. Wer das Wohnrecht an einer Liegenschaft besitzt, darf diese zwar selber bewohnen, aber nicht vermieten. Wohnberechtigte dürfen die Liegenschaft oder Teile davon – einzig mit Familienangehörigen und Mitbewohnern teilen, soweit nichts anderes vereinbart wurde. Das Wohnrecht ist somit persönlich und nicht übertragbar. Wohnberechtigte haben kein Recht, die Liegenschaft umzugestalten oder einen Nutzen aus dem Objekt zu ziehen. Ein Wohnrecht kann beispielsweise entgeltlich oder unentgeltlich ausgeübt werden; d.h. dass die Wohnberechtigten (meistens die Eltern) eine Art Miete bezahlen – oder eben nicht, bei unentgeltlicher Form. Ansonsten muss der Wohnrechtsbegünstigte lediglich für die Unterhaltskosten aufkommen und den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Im Gegensatz zur Nutzniessung muss der Wohnberechtigte keine Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien bezahlen; dies ist Sache des rechtmässigen Eigentümers der Liegenschaft.
Fazit !
Überlegen Sie sich den Immobilienkauf/-bau genau und rechnen Sie immer mit dem worst Case. Droht beispielsweise ein Zwangsverkauf, könnte aufgrund der unvorhersehbaren Immobilienpreisentwicklung und dem steigenden Alter Ihrer Immobilie (Restnutzdauer und Zustand beeinflussen den Verkehrswert) ein deutlich niedriger Preis erzielt werden. Haben Sie Ihr gesamtes Kapital in die Immobilie gesteckt und nicht anderweitig vorgesorgt - z.B. Vorsorgelücken durch Vorbezüge in der Pensionskasse nicht geschlossen - bleibt Ihnen eventuell nur noch das Existenzminimum aus der staatlichen AHV (Säule 1). Immobilien als Altersvorsorge eignen sich vor allem für Schweizerinnen und Schweizer mit hohem Einkommen und frei verfügbaren Säule 3b Rücklagen. Pensionskassengelder und Säule 3a Kapital müssen so nicht zur Deckung der Eigenkapitalquote vorbezogen werden. Vorsorgelücken / Rentenkürzungen werden auf diese Weise vorgebeugt.
Kurze Erklärung des 3-Säulen-Prinzips
1. Säule: Staatliche Vorsorge
Alters- und Hinterlassenenvorsorge (AHV),
Invalidenversicherung (IV), Ergänzungsleistungen (EL), Arbeitslosenversicherung (ALV), Mutterschaftsversicherung (MSE), Erwerbsersatz während des Militärdienstes (EO)
2. Säule: Berufliche Vorsorge
Berufliche Vorsorge (BVG), Obligatorische Unfallversicherung (UVG)
Freizügigkeitsleistungen bei Austritt aus der Vorsorgeeinrichtung (FZG), Überobligatorische Versicherung zum BVG und zum UVG​
​3. Säule: Private Vorsorge
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3a ist die gebundene Vorsorge für AHV-pflichtige Erwerbstätige
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3b ist die freiwillige Vorsorge für alle