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Nutzniessungs- und Wohnrecht bei Immobilien- Fluch oder Segen?



Das Nutzniessungs- bzw. Wohnrecht - ein Fluch oder ein Segen? ... kommt immer darauf an, aus welchem Blickwinkel man die Lage betrachtet.


Keiner wünscht es sich, doch oft bleibt einem im Alter nichts anderes übrig, als der Eintritt in ein Alters- und Pflegeheim. Ein Heim ist teuer und kann den Hauseigentümer in die Knie zwingen, das geliebte Haus oder die Wohnung verkaufen zu müssen. Durch eine Schenkung oder einen Erbvorbezug haben Hauseigentümer die Möglichkeit, das Haus auf ihre Kinder bereits zu Lebzeiten zu übertragen. Das Nutzniessungsrecht stellt sicher, dass die Eltern weiterhin im Haus leben dürfen bzw. mit der Vermietung Einnahmen erzielen können. Sie geben damit zwar das Eigentum an der Immobilie ab, sind aber nicht in ihren Besitz- und Nutzungsrechten eingeschränkt. Eine weitere Möglichkeit bietet das Wohnrecht.


Damit das Wohn- wie auch das Nutzniessungsrecht gültig ist, braucht es eine öffentlich beurkundete notarielle Vereinbarung, oder einen Gerichtsentscheid und die Eintragung im Grundbuch.


Was bedeutet ein Nutzniessungsrecht?

Mit einer Nutzniessung erhalten Sie das Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen und Erträge daraus zu behalten. Im Zusammenhang mit Wohneigentum sieht dies folgendermassen aus: Nutzniessende eines Hauses dürfen im Gebäude wohnen, dieses vermieten und/oder die Mieteinnahmen behalten oder das Objekt ganz leer stehen lassen.


Der Nutzniesser hat aber auch Pflichten: Er muss den Werterhalt der Immobilie sichern und für den regelmässigen Unterhalt sorgen. Allfällige Steuern, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien, grössere Reparaturen sowie Heiz- und Nebenkosten gehen zu seinen Lasten, ausgenommen sind Schäden, welche durch ordnungsgemässen Gebrauch entstanden sind. Für grössere Investitionen – wie etwa für den Ersatz einer Heizung – muss in der Regel die Eigentümerschaft aufkommen.


Sollte eine grössere Investition zum Schutze und Werterhalt der Immobilie nötig sein, hat der Nutzniesser die Pflicht, den Eigentümer darüber zu informieren. Diese Reparaturen kann der Nutzniesser selbst auf Kosten des Eigentümers vornehmen, wenn dieser nicht Abhilfe schafft. (Art. 764 ZGB). In einem solchen Fall sind jedoch die Probleme bereits vorprogrammiert.


Der Nutzniesser darf das Haus und dessen Aussenbereich nicht wesentlich verändern. Ein Mehrfamilienhaus lässt sich demnach beispielsweise nicht durch Veränderung der Raumaufteilung in ein Altersheim umbauen. Zudem darf der Nutzniesser eine zusätzliche Hypothek nur mit Einwilligung des Eigentümers aufnehmen.


Weil der Nutzniesser nicht Eigentümer ist, darf er das Vermögen nicht schmälern. Er ist auch nicht berechtigt, das Haus zu verkaufen.


Gemäss Artikel 749 ZGB erlischt das Recht mit dem Tod der nutzniessungsberechtigten Person oder nach einer Höchstdauer von 100 Jahren. Berechtigte können auch einen Verzichtsvertrag unterschreiben und ihr Recht aus dem Grundbuch löschen lassen.


Die Nutzniessung ist eine sogenannte Personaldienstbarkeit und ist übertragbar, wenn sie nicht als persönliches Recht im Grundbuch vermerkt ist. Anders als das Wohnrecht kann die Nutzniessung sowohl natürlichen als auch juristischen Personen (z.B. Genossenschaften) verliehen werden.


Was bedeutet ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist eine eingeschränkte Form der Nutzniessung. Wer das Wohnrecht an einer Liegenschaft besitzt, darf diese zwar selber bewohnen, aber nicht vermieten. Wohnberechtigte dürfen die Liegenschaft oder Teile davon – einzig mit Familienangehörigen und Mitbewohnern teilen, soweit nichts anderes vereinbart wurde. Das Wohnrecht ist somit persönlich und nicht übertragbar. Wohnberechtigte haben kein Recht, die Liegenschaft umzugestalten oder einen Nutzen aus dem Objekt zu ziehen.


Ein Wohnrecht kann beispielsweise entgeltlich oder unentgeltlich ausgeübt werden; d.h. dass die Wohnberechtigten (meistens die Eltern) eine Art Miete bezahlen – oder eben nicht, bei unentgeltlicher Form. Ansonsten muss der Wohnrechtsbegünstigte lediglich für die Unterhaltskosten aufkommen und den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Im Gegensatz zur Nutzniessung muss der Wohnberechtigte keine Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien bezahlen; dies ist Sache des rechtmässigen Eigentümers der Liegenschaft.


Wann macht eine Nutzniessung Sinn?

Die Nutzniessung an einer Immobilie kann sich besonders bei einer vorzeitigen Vermögensübertragung an künftige Erben lohnen. So können Grundeigentümer ihr Vermögen an Nachkommen weitergeben, durch die Nutzniessung ihre Rechte und Pflichten am Haus aber weitgehend behalten.


Eine weitere Option ist die Absicherung des Ehepartners. Dank des Nutzniessungsrechts durch Testament oder Ehevertrag kann im Todesfall der überlebende Partner weiter im Haus wohnen und profitiert von möglichen Mieteinnahmen. Pflichtteile darf man nicht mit einer Nutzniessung belegen. Eine Ausnahme von dieser Regel ist die Begünstigung des Ehepartners.


Je nach Vermögens-, Einkommens- und Familiensituation bietet sich eine Nutzniessung auch aus steuerlichen Gründen an.

Steuern sparen mit Dienstbarkeiten

Einen Vorteil haben beide Dienstbarkeiten: Die Nachkommen zahlen je nach Kanton erheblich weniger Erb- oder Schenkungssteuern.


Die vorzeitige Weitergabe einer Immobilie in Kombination mit einem Nutzniessungsrecht oder einem Wohnrecht kann in manchen Kantonen die Erbschafts- und Schenkungssteuern deutlich reduzieren, die vor allem für weit entfernte Verwandte oder nicht Verwandte wie zum Beispiel den Konkubinatspartner oft sehr hoch sind.


Da die neuen Eigentümer die Liegenschaft nicht vollständig nutzen können, weil z.B. die Eltern darin wohnen, vermindert sich ihr Wert. Dieser berechnet sich aus der Lebenserwartung der Wohnberechtigten oder Nutzniesser und dem Wert der Nutzung pro Jahr. Für die Berechnung der Schenkungssteuer wird der reduzierte Betrag berücksichtigt. Je jünger die Wohnberechtigen oder Nutzniesser, desto tiefer die Steuerbelastung.


Bei der Nutzniessung versteuert der Nutzniesser den Eigenmietwert, bzw. die Mieteinnahmen aus der Liegenschaft als Einkommen und den amtlichen Wert als Vermögen.


Wohnberechtigte versteuern den Eigenmietwert als Einkommen. Steuerabzüge für den Unterhalt sind möglich. Der Eigentümer hingegen versteuert den amtlichen Wert.


Immobilie verkaufen mit bestehender Nutzniessung oder einem Wohnrecht?

Die Eigentümerschaft darf eine Immobilie jederzeit verkaufen. Doch ein Verkauf einer "besetzten" Liegenschaft ist so gut wie unmöglich. So lange es auf dem Markt andere Häuser gibt, wird kaum jemand ein Objekt mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung erwerben, weil die Nutzung für den neuen Eigentümer stark eingeschränkt ist und er keinen Nutzen davon trägt.

Eine aktive, im Grundbuch verankerte Nutzniessung (oder Wohnrecht) bleibt auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen. Nutzniessende können über einen Immobilienverkauf in der Regel nicht mitbestimmen.

Nutzniessungsrecht oder Wohnrecht?

Eltern und Nachkommen sollten abklären, was für Möglichkeiten sie haben und was für sie stimmt. Je nach finanzieller oder familiärer Situation fällt die Entscheidung unterschiedlich aus. Mit der Nutzniessung haben Eltern mehr Rechte als mit dem Wohnrecht. Welche Variante sinnvoller ist, hängt davon ob, wie Sie das Haus oder die Wohnung nach der Eigentumsübertragung nutzen wollen.


Oft ist die Nutzniessung sinnvoller. Zum Beispiel, wenn die Eltern das Haus oder die Wohnung vermieten und mit der Miete besser leben oder ihre Heimkosten bezahlen wollen. Oder wenn die Eltern genug Geld auf der Seite haben beziehungsweise genügend Rente beziehen werden und ihre Nachkommen finanziell entlasten wollen. Mit der Nutzniessung haben die Eltern wie gesagt mehr Rechte, aber auch mehr Pflichten. Sie müssen beispielsweise die Hypothekarzinsen und die Versicherungsprämien bezahlen. Die Entscheidung hängt darum von der finanziellen Situation der Eltern und der Familiensituation ab.


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