Sonderrecht - Sondernutzungsrecht bei Stockwerkeigentum - wo liegt der Unterschied?

Bestimmt haben Sie im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum bereits die Begriffe Sonderrecht und Sondernutzungsrecht gehört oder gelesen. Trotz der sprachlichen Ähnlichkeit liegen diese beiden Begriffe inhaltlich weit auseinander, mit entsprechenden rechtlichen Folgen.

Noch immer denken viele Menschen fälschlicherweise, dass Stockwerkeigentümer das Alleineigentum an ihren Wohnungen besitzen. Leider ist dies nicht so. Ein Stockwerkeigentümer besitzt lediglich ein Miteigentumsrecht an der gesamten Liegenschaft, welches in der sogenannten Wertquote (zum Beispiel 50/1000) zum Ausdruck kommt.

Was ist das Sonderrecht?

Ein Sonderrecht haben Stockwerkeigentümer an ihrer Wohnung, am Estrich, am Bastel- und Hobbyraum oder am Keller und an anderen räumlich abgetrennten Teilen. Damit Sonderrecht gilt, muss ein Raum zwingend durch Boden, Decke und Wände umschlossen, mit einer Abschliessungsvorrichtung versehen sein und über einen eigenen Zugang verfügen. Der Gesetzgeber spricht im Zusammenhang mit Sonderrecht von wirtschaftlichen Einheiten. Damit soll gewährleistet werden, dass Stockwerkeinheiten einzeln bestehen können, ohne auf andere Stockwerkeinheiten angewiesen zu sein. Parkplätze und Gärten werden vom Sonderrecht ausgeschlossen; dazu später. Das Gesetz sieht vor, dass die Stockwerkeigentümer ihre zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume auf eigene Kosten ordnungsgemäss unterhalten müssen. Andere Räume des Sonderrechtes und gemeinschaftliche Anlagen dürfen nicht beeinträchtigt werden. So darf ein Eigentümer zwar seine Zimmertüren wunschgemäss streichen, nicht aber die Eingangstür zur Wohnung. Falls der Eigentümer den Boden in seiner Wohnung verändern und ersetzen möchte, muss er Rücksicht auf die anderen Miteigentümer nehmen und für genügenden Schallschutz sorgen.

Was ist das Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht, auch ausschliessliches Nutzungsrecht genannt, berechtigt den betreffenden Stockwerkeigentümer zu einer alleinigen Nutzung gemeinschaftlicher Gebäude- und Liegenschaftsteile wie Garten, Dachterrassen oder Parkplätze, ohne ausdrückliches Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Es dürfen keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, weil das Sondernutzungsrecht nur zur exklusiven Nutzung gemeinschaftlicher Bauteile oder Anlagen berechtigt, aber nicht zu ihrer Umgestaltung.

Sondernutzungsrechte können nicht formlos entstehen. Selbst wenn ein Stockwerkeigentümer einen Teil der Liegenschaft über Jahre alleine benützt, ohne dass die übrigen Miteigentümer etwas dagegen einwenden, kann er deshalb keinen Anspruch auf ein ausschliessliches Nutzungsrecht erheben und die anderen Stockwerkeigentümer können trotz ihres Duldens über längere Zeit jederzeit die Wiederherstellung des ursprünglichen, rechtmässigen Zustandes verlangen. Für das Sondernutzungsrecht bestehen wenige gesetzliche Vorschriften. Da es im Zusammenhang mit den ausschliesslichen Nutzungsrechten und der damit verbundenen Rechten und Pflichten immer wieder zu Diskussionen unter den Stockwerkeigentümern kommt, empfiehlt es sich, im Interesse der Eigentümerschaft, und um allfälligen Streitereien vorzubeugen, diese Rechten und Pflichten im Begründungsakt oder Verwaltungs- und Nutzungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft möglichst präzise und klar zu umschreiben und definieren.

Im Einzelfall kann es auch sinnvoll sein, die Aufteilung der Unterhaltskosten an diesen Sondernutzungsrechten zu regeln. Die Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.

Auf Teilen wie Decken, Mauern oder Fundamenten, die zwingendermassen als gemeinschaftlich gelten, können weder das Sonderrecht noch das Sondernutzungsrecht angewandt werden.

Einstellhalle

Viele Stockwerkeigentümer gehen davon aus, dass Einstellhallenplätze ebenfalls im Sonderrecht vergeben werden. Bei abschliessbaren Garagenboxen ist das rechtlich zulässig. Da ein Parkplatz in der Einstellhalle in der Regel nicht umschlossen, sondern lediglich am Boden eingezeichnet ist, fällt die Möglichkeit der Sonderrechtszuweisung weg.

Die Zuweisung im Sonderrecht ist nur möglich, falls an der ganzen Einstellhalle ein Sonderrecht begründet und die Halle in eine eigene Stockwerkeinheit umgewandelt wird. Die so geschaffene Stockwerkeinheit "Einstellhalle" kann in einzelne Abstellplätze im Miteigentum aufgeteilt werden. Dieses Vorgehen erlaubt es, die Miteigentumsanteile als selbständiges Miteigentum zu veräussern.

Und dann ist da noch der Garten.....

Wem gehört der Garten und wer darf ihn wie nutzen? Haben die Eigentümer einer Gartenwohnung mehr Rechte als andere? Wer bezahlt was?

Grundsätzlich gehört der Garten allen Miteigentümern. Grund und Boden eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstücks gehören zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen und somit allen Stockwerkeigentümern gemeinsam. Am Garten kann kein Sonderrecht begründet werden, selbst wenn sich alle Stockwerkeigentümer darin einig wären. So sind der Garten oder Teile davon (inkl. aller fest mit dem Boden verbundenen Pflanzen), aber auch der Spielplatz, die Fuss- und Fahrwege, die Aussenabstellplätze, die Mauern und Zäune und die Stützmauern im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer gemeinsam.

Möglich ist jedoch, dass einzelnen Stockwerkeigentümern ein Gartensitzplatz oder ein Gärtchen zu ihrer alleinigen Nutzung (nicht Eigentum!) überlassen wird. Sie erhalten daran ein ausschliessliches Sondernutzungsrecht. Ursprünglich war ein solches Gesetz nicht vorgesehen. Dieses hat sich erst durch das Bedürfnis in der Praxis entwickelt. Erst per 1. Januar 2012 wurde der Ausdruck „ausschliessliches Nutzungsrecht“ ins Stockwerkeigentumsrecht aufgenommen.

Der sondernutzungsberechtigte Gartenbenützer hat für die Pflege und den Unterhalt „seines“ Gärtchens bzw. Sitzplatzes zu sorgen und die Kosten hierfür zu tragen. Wenn im Reglement nichts geregelt ist, so hat er die gängigen Garten-, Reinigungs- und Instandhaltungsarbeiten diesbezüglich vorzunehmen.

Jegliche gestalterischen Eingriffe und Substanzveränderungen sind dagegen ohne ausdrückliche Zustimmung (Beschluss oder im Reglement) der Stockwerkeigentümergemeinschaft verboten. Sollte ein Eigentümer auf eigene Faust Sachen entscheiden oder Substanzen verändern, kann sich die Gemeinschaft wehren und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf Kosten des Sondernutzungsberechtigten verlangen.

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