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Welche Kosten sind beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu erwarten?

Aktualisiert: 15. März 2023


Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Eigenheims ein langersehnter Traum und die wohl grösste Investition ihres Lebens. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind hoch. Wer keinen Neubau kauft, muss oft auch einen Umbau einplanen, was die Geldbörse arg belasten kann.


Bei der Planung zum Kauf von Wohneigentum beschäftigt man sich mit der Kalkulation bezüglich der Eigenmittel und der Zinsen für die Hypothek. Die hohen Immobilienpreise übersteigen, was die meisten Menschen aus eigenen Mitteln aufbringen können. Daher ist die Mehrheit auf die Unterstützung eines Finanzierungsinstitutes angewiesen.


Die Bank verlangt Eigenmittel als Anzahlung an den Kaufpreis, in der Regel mindestens 20 Prozent vom Wert der Immobilie. Die wenigsten Immobilienkäufer haben so viele Eigenmittel im freien Vermögen und greifen deshalb auf Geld aus der Pensionskasse oder der dritten Säule zurück. Dies ist ein sogenannter Vorbezug.


Weil die Einzahlungen in die Altersvorsorge steuerfrei waren, wird beim Vorbezug die Kapitalauszahlungssteuer fällig – dies sind weitere ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Genauere Angaben kann Ihnen das Steueramt Ihres Kantons oder Ihre Gemeinde mitteilen. Die Kosten des Vorbezugs können Sie nicht mit einer Hypothek finanzieren. Sie müssen diese vorab aus der eigenen Tasche auslegen können.


Welche Kosten gehen bei der ersten oder oberflächlichen Planung gerne vergessen. Mit welchen Steuern, Finanzierungskosten, Gebühren und Abgaben müssen Sie noch zusätzlich rechnen?


Die Kosten zulasten des Verkäufers


Grundstückgewinnsteuer: Wer beim Verkauf einer Liegenschaft einen Gewinn erzielt, schuldet im Kanton Bern die Grundstückgewinnsteuer, wobei ein Gewinn definiert ist als der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und den eigenen Kosten für die Immobilie (Kaufpreis plus wertvermehrende Aufwendungen wie z.B. Ausbauten). Kosten, die beim Verkauf der Immobilie anfallen (Immobilienmakler, Notariatsgebühren, Handänderungssteuer) können ebenfalls abgezogen werden.


Mit zunehmender Besitzdauer der Immobilie sinkt die Grundstückgewinnsteuer; d.h. ab fünf Jahren Besitzdauer verringert sich der Grundstückgewinn jedes Jahr um 2 Prozent, maximal aber um 70 Prozent. Die Grundstückgewinnsteuer kann im Kanton Bern aufgeschoben werden, z.B. bei einem Eigentumswechsel, der nicht einem Verkauf gleichkommt (Schenkung, Erbschaft, …), oder bei Ersatzbeschaffung, d.h. wenn der Verkaufserlös zum Erwerb einer neuen Immobilie verwendet wird.


Je nach Kanton wird die Grundstückgewinnsteuer nur von den Gemeinden, nur vom Kanton oder von beiden erhoben. Die Steuer kann progressiv oder proportional sein und die Sätze variieren zwischen den Kantonen.

Im progressiven Fall beginnt der Steuersatz bei 1.44 Prozent für die ersten CHF 2’700 bis 8.1 Prozent für Gewinne über CHF 195’300. Die Grundstückgewinnsteuer ist vom Verkäufer zu bezahlen.


Der Käufer der Liegenschaft sollte darauf achten, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer auf einem Sperrkonto hinterlegt oder anderweitig sicherstellt. Die Steuerbehörde darf nämlich in den meisten Kantonen die Steuer beim neuen Besitzer eintreiben oder ein Pfandrecht auf der Liegenschaft errichten, wenn sie der Verkäufer nicht begleicht.... daher - es sei Vorsicht geboten! Die Kaufsache könnte ansonsten teuer zu stehen kommen.


Vorfälligkeitsentschädigung: Wird eine Liegenschaft verkauft und die Hypothek vom Käufer nicht übernommen, muss die bestehende, laufende Hypothek mit dem Verkauf der Liegenschaft vom Verkäufer aufgelöst werden und die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig. Vorfälligkeitsentschädigungen aus vorzeitigen Auflösungen von Hypotheken sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft erfolgt. Die Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung auch "Penalty" genannt gehen zulasten des Verkäufers.


Die Kosten zulasten des Käufers


Handänderungssteuer: Eine Handänderungssteuer ist beim Besitzerwechsel einer Immobilie zu entrichten. Da sie vom Bund nicht vorgeschrieben ist, variiert sie zwischen den Kantonen. An den meisten Orten beträgt die Handänderungssteuer einen Prozentsatz des Kaufpreises, der abhängig vom Kanton von 1 Prozent bis 3.3 Prozent variiert.


Kantone wie Aargau, Zug oder Zürich fordern keine Handänderungssteuern; in Kantonen wie Bern oder Luzern wird sie (noch) erhoben. Z.B. im Kanton Bern ist die Steuer grundsätzlich zu entrichten. Die ersten CHF 800’000 des Kaufpreises sind jedoch steuerfrei, sofern die Immobilie vom Käufer während rund zwei bis drei Jahren selbst bewohnt wird. Ansonsten gilt ein Satz von 1.8 Prozent.


Viele Kantone kennen auch einen reduzierten Steuersatz oder die Steuern werden zum Teil ganz erlassen, z.B. wenn die Immobilie an nahe Verwandte verkauft wird, bei Erbgängen oder bei Schenkungen. Die Handänderungssteuern- oder Abgaben können unter den Parteien hälftig geteilt werden, häufig übernimmt jedoch in den meisten Kantonen der Käufer diese Kosten.


Notariatsgebühren: Bei einem Immobilienkauf muss gesetzlich der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Die Kosten für einen Notar variieren ebenfalls von Kanton zu Kanton und entsprechen einem progressiven Promilleanteil des Kaufpreises. Sie setzen sich aus mehreren Teilen zusammen: den Notariatsgebühren im eigentlichen Sinn, die für die öffentliche Beurkundung anfallen; allenfalls einem Honorar, wenn der Notar weitere Dienstleistungen erbracht hat wie das Aufsetzen des Kaufvertrages oder rechtliche Beratung; sowie weitere Auslagen z.B. für Auszüge aus amtlichen Registern.


Teils werden auch Abgaben wie die Handänderungssteuer zu den Notariatskosten im weiteren Sinn gezählt, weil sie an manchen Orten vom Notar im Auftrag des Staates eingezogen werden. Notariatsgebühren unterliegen im Kanton Bern der Mehrwertsteuer.


Ein Grund für die Unterschiede bei den Notariatsgebühren liegen in den verschiedenen Notariatsformen in der Schweiz. Die Höhe des Honorars variiert von Kanton, teilweise sogar von Notar zu Notar. Am höchsten ist das Honorar in den Kantonen Wallis, Genf, Bern und Tessin, am tiefsten in den Kantonen Schwyz, Appenzell Ausserrhoden, Schaffhausen und Zug. In einzelnen Kantonen sind die Honorare nicht festgelegt, dort lohnt es sich, Offerten einzuholen.


Da die Aufsicht über die Notare ebenfalls Sache der Kantone ist, kennen die verschiedenen Kantone unterschiedliche Notariatsformen. Zu unterscheiden sind in der Schweiz folgende Organisationsformen:

Amtsnotariat: die Notare sind Angestellte staatlicher Behörden, d.h. kantonale Beamte. Sie sind je nach Tätigkeit Mitarbeitende z.B. des Grundbuchamts oder anderer öffentlicher Einrichtungen. Das Amtsnotariat gibt es nur in den Kantonen Zürich, Solothurn und Schaffhausen.


Freiberufliches Notariat: In den Kantonen Wallis, Bern, Basel, Aargau, Freiburg, Genf, Jura, Neuenburg, Tessin, Waadt und Uri üben zugelassene Urkundspersonen ihre Tätigkeit im Rahmen der jeweiligen gesetzlichen Richtlinien selbstständig aus.


Gemischtes Notariat: In den restlichen Kantonen (d.h. der grösste Teil der Deutschschweiz) gibt es unterschiedliche Mischformen zwischen Amtsnotariat und freiberuflichem Notariat. Die Aufgabenteilung erfolgt dabei nach Sachbereich und wird vom jeweiligen Kanton festgelegt.


Grundbuchgebühren: Nachdem das Kaufgeschäft vollzogen worden ist, muss der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Je nach Kanton berechnen sich die Grundbuchgebühren nach Aufwand oder als Promillesatz des Kaufpreises. Typisch sind Beträge in der Höhe von 0.1 bis 0.5 Prozent des Kaufpreises.

Meist zahlt der Käufer den Grundbucheintrag. Die Grundbuchgebühren unterliegen im Kanton Bern der Mehrwertsteuer.


Gebühren für den Schuldbrief: Damit der Käufer bei einem Finanzinstitut einen Hypothekarkredit aufnehmen kann, muss ein Schuldbrief erstellt und das Grundfandrecht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Gebühren dafür belaufen sich in der Regel auf 0.1 bis 0.3 Prozent des Hypothekarkredits. Für diese Kosten muss der Käufer aufkommen.


Einmalige Kosten

Ist ein Makler am Kauf/Verkauf beteiligt, kommen für die Vermittlung durchschnittlich drei Prozent des Verkaufspreises hinzu. Oftmals werden diese Kosten von den Parteien geteilt; häufiger übernimmt die Käuferschaft die Vermittlungskosten.



3A-Immoplus GmbH begleitet Sie gerne durch den Verkaufsprozess. Kontaktieren Sie uns bei Fragen im ganzheitlichen Immobilienbereich oder bei der Vorsorgeplanung bezüglich Ihres Eigenheims. Wir freuen uns auf Sie!


Daniela Weber und Anton Berger, Ihr professionelles 3A-Team.

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