Immobilie kaufen im Baurecht - Dies sollten Sie wissen!

Sie haben Ihr Traumobjekt gefunden und dies zu einem wahrhaftig sehr günstigen Preis. Welche Freude! Erst beim genauen Durchlesen der Unterlagen erfahren Sie, dass das Haus im Baurecht steht. Doch was bedeutet das?

Was ist ein Baurecht?

Mit dem Baurecht räumt der Besitzer eines Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, ein Stück Land während einer sehr langen, aber zeitlich befristeten Zeitdauer zu nutzen und zu bebauen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu werden.

Der Baurechtnehmer und der Baurechtgeber gehen eine jahrzehntelange Bindung ein. Der Bodeneigentümer verzichtet während dieser Zeit auf eine eigene Nutzung und bezieht dafür in der Regel einen Baurechtszins.

Damit diese Verbindung für beide Parteien erfolgreich ist und kein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, ist die Vertragsgestaltung von grosser Bedeutung. Zu den wichtigsten Regelungspunkten gehören die Dauer des Baurechts, die Höhe und der Anpassungsmechanismus des Baurechtszinses sowie die Heimfallregelung.

Ein Baurecht ist dauernd, wenn es für mindestens 30 Jahre begründet wird. Die Maximaldauer eines Baurechts beträgt hingegen von Gesetzes wegen 100 Jahre und kann nach Ablauf der Baurechtszeit verlängert werden. Die Verlängerung muss allerdings vor Ablauf der Baurechtsdauer beim Grundbuchamt angemeldet werden. Wer nach der Begründung des Baurechts ein Recht am Grundstück erworben hat, kann gegen die Verlängerung keinen Einspruch erheben. Das Baurecht behält bei einer Verlängerung den ursprünglichen Rang gegenüber den später errichteten Rechten.

Baurecht als Dienstbarkeit

Das Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung und wird meist im Grundbuch als eigenständiges Grundstück eingetragen. Das Baurecht muss im Grundbuch als dauernde und selbständige Dienstbarkeit (Art. 779 ZGB) eingetragen werden, damit das fremde Eigentumsrecht am Baurechtsobjekt rechtswirksam wird. Ein Baurecht ist selbstständig, wenn es zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt wird, die das Baurecht wiederum selber veräussern, verschenken und vererben kann.

Der Vorteil des Grundbucheintrages ist, dass das Baurecht resp. das erbaute Haus nun mit einem Grundpfand belegt ist und somit für die Finanzierung eine Hypothek aufgenommen werden kann.

Das Baurecht aus Sicht der Bank

Es ist durchaus möglich und üblich eine Hypothek auf das Haus im Baurecht aufnehmen. Das finanzierende Institut prüft allerdings den Baurechtsvertrag genau und finanziert meist nicht gemäss den üblichen Finanzierungsrichtlinien. Der Wert der Liegenschaft ist schwierig zu berechnen, denn die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages, die definierte Heimfallentschädigung bei Vertragsablauf sowie die eingeschränkte Nachfrage und somit die schwierigere Wiederverkäuflichkeit des Objekts drücken auf den Verkehrswert des Hauses. Dies hat zur Folge, dass das Finanzierungsamt meistens einen höheren Anteil an Eigenmitteln verlangt. Ausserdem werden die Baurechtszinsen in die Tragbarkeitsberechnung eingerechnet.

Das Baurecht bietet Vorteile....

Für den Eigentümer des Bodens hat die Vergabe eines Baurechts den Vorteil, dass er sein Grundstück nicht definitiv aus der Hand geben muss. Im Gegenzug hat er aber auch keine Verfügungsberechtigung mehr darüber.

Der Baurechtsbegünstigte hat den grossen Vorteil, dass er seinen Traum vom Eigenheim mit geringeren Investitionskosten realisieren kann, da der Kaufpreis für das Land entfällt. Er muss deutlich weniger Kapital für den Liegenschaftserwerb in die Hand nehmen, da er das Grundstück nicht kauft, sondern lediglich das Recht zur Nutzung erhält während der vereinbarten Nutzungsdauer. Meist beträgt die Baurechtsdauer wie schon oben genannt zwischen dreissig bis hundert Jahre.

Dank dem Baurecht werden Immobilien eher erschwinglich und reizvoll – gerade auch für Familien, die wegen der hohen Landpreise oft gar nicht mehr in der Lage sind, Grundeigentum zu erwerben.

Ein weiterer Vorteil ist, Baurechtszinse gelten beim Bund und in vielen Kantonen als Anlagekosten und dürfen vom Eigenmietwert abgezogen werden. Ein Abzug als Schuldzins vom Einkommen geht allerdings nicht.

... aber auch Nachteile... die Knacknüsse des Baurechts

Das Baurecht ist ein komplexes rechtliches Konstrukt und bietet leider auch einige Unsicherheitsfaktoren. Tatsache ist, dass einem das Land, auf dem die Wohnung oder das Haus steht, eben doch nicht gehört und man zusätzlich zum Hypothekarzins auch noch Amortisationsleistungen und einen Baurechtszins bezahlen muss. Doch wie wird der Baurechtszins berechnet? Ist es ein fester Zins für die gesamte Dauer des Baurechts, oder ist es ein variabler Zins, und an welchen Referenzzinssatz ist er gekoppelt? Zur Regelung und zur eigenen Sicherheit schliesst man einen Baurechtsvertrag ab. Darin wird folgendes geregelt:

Im Baurechtsvertrag werden der Inhalt und Umfang des Baurechts (Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie die Benutzung der nicht überbauten Flächen) zwischen dem Baurechtsgeber und dem Baurechtsnehmer verbindlich vereinbart. Dasselbe gilt auch für den Baurechtszins und weitere vertragliche Bestimmungen, sofern diese öffentlich beurkundet und im Grundbuch vorgemerkt sind.

Ist der Baurechtszins im Grundbuch vorgemerkt, geht die Schuldpflicht automatisch auf den Erwerber (oder dessen Erben) des Baurechtsgrundstücks über.

Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien frei, den Vertrag um weitere maximal 100 Jahre zu verlängern. Wird keine Verlängerung in Betracht gezogen, geht das Haus wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über, dies nennt man den Heimfall.

Als Ausgleich für den Verlust des Eigentums sieht das Gesetz vor, dass der Baurechtsgeber dem Baurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung zu bezahlen hat (Art. 779d ZGB).

Sinnvoller ist es jedoch, bereits im Baurechtsvertrag entsprechende Regelungen für den Fall des Heimfalls festzulegen.

Festsetzen der Heimfallsentschädigung Den Parteien steht es weitgehend frei, wie sie die Heimfallsentschädigung vereinbaren wollen. Da zwischen dem Zeitpunkt der vertraglichen Regelung und dem Eintritt des Heimfalls meistens mehrere Jahrzehnte vergehen, ist die Findung einer sachgerechten Lösung anspruchsvoll. In der Praxis führt die Vereinbarung der Heimfallentschädigung oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Parteien.

Vorkaufsrecht oder Weiterverkauf des Baurechtsobjektes Der Inhaber eines selbstständigen und dauernden Baurechts hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern der Grundeigentümer sein Grundstück, also den Boden, verkauft. Umgekehrt hat auch der Baurechtsgeber ein Vorkaufsrecht an der Baute, falls ein Verkauf geplant ist (Art. 682 Abs. 2 ZGB).

Diese Vorkaufsrechte kann man abändern oder auch ganz aufheben, was im Grundbuch durch eine Vormerkung zum Ausdruck gebracht werden kann.

Bei einer Ausübung eines Vorkaufsrechtes muss der Vorkaufsberechtigte die gleichen Bedingungen erfüllen wie der Erwerber, somit auch hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises (unlimitiertes Vorkaufsrecht). Der Kaufpreis könnte allerdings im Voraus bestimmbar festgelegt werden (sogenanntes limitiertes Vorkaufsrecht).

Ein Nachteil beim Weiterverkauf der Immobilie im Baurecht ist auch, dass man das Objekt meist schlechter verkaufen kann, denn der Vertrag verliert bei einer Handänderung nicht etwa seine Gültigkeit. Sämtliche Rechte und Pflichten gehen an den neuen Besitzer weiter. Sind die Konditionen gut, ist dies kein Problem. Sind die Vertragsbedingungen eher schlecht, drückt dies den Preis oder macht einen Verkauf unter Umständen sogar unmöglich.

Fazit

Eine fachmännische Beratung durch einen Notar oder einen unabhängigen Hypothekarexperten sollte in jedem Fall in Anspruch genommen werden, sollten Sie die Absicht hegen, eine Immobilie im Baurecht zu erwerben. Denn nicht in jedem Fall ist das Baurecht die kostengünstigere Variante zum Kauf.

Die 3A-ImmoplusGmbH als transparente und erfahrene Firma unterstützt Sie in allen Immobilienbelangen. Sollten Sie Fragen haben oder eine Beratung wünschen, kontaktieren Sie uns! Wir sind gerne für Sie im Einsatz!

Daniela Weber und Anton Berger