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Versteckte Mängel - ab wann gilt der Mangel als "versteckt"?



Versteckte Mängel - ein heikles Thema!

Beim Verkauf einer Immobilie sollten Verkäufer oder deren Immobilienmakler den Käufer dringend über Mängel an der Liegenschaft informieren. Denn ein nicht mitgeteilter Mangel kann schnell zu einem "versteckten Mangel" werden. Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, der für einen Dritten nicht ersichtlich ist, dem Verkäufer jedoch vor dem Verkauf bekannt war oder dieser den Mangel vermuten konnte.


Gerade beim Verkauf von Gebrauchtimmobilien ist eine genaue Begutachtung wichtig. Häufig klären Verkäufer über Mängel, die sie kennen oder für möglich halten, nicht auf. Sie versuchen auf diese Weise, den Verkaufspreis möglichst weit hochzuhalten.


Die Pflicht eines seriösen und pflichtbewussten Immobilienexperten ist es, die angehenden Käufer über bekannte und bestätigte Schäden und Schwachstellen des Gebäudes zu informieren, auch wenn dies nicht verkaufsfördernd ist.


"Das Objekt wird gekauft wie gesehen" steht im notariellen Kaufvertrag. Als erfahrene Immobilienexpertin mit bereits weit über 120 beurkundeten Liegenschaften, ist es immer

wieder "spannend" zu beobachten, wenn an der notariellen Beurkundung die Klausel mit den "versteckten Mängeln" vom Notar erklärt wird, dass sich die Köpfe der Parteien heben und oftmals misstrauische Blicke durch die Runde kreisen.


Obwohl gebrauchte Immobilien in der Regel unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen verkauft werden, sind Käufer doch nicht ganz schutzlos.


Stellt sich nach dem Kauf des neuen Eigentums ein Mangel heraus, gibt es eine wichtige Frage: Kannte der Verkäufer den Mangel bereits oder konnte er ihn vermuten? Der Käufer der Immobilie steht nun in der Beweispflicht.


Welche Arten von Mängeln gibt es?

Die Unterschiede zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln an einer Immobilie sind nicht immer eindeutig.

  • Offene Mängel sind solche, die man als potenzieller Hauskäufer schon bei der ersten Besichtigung erkennt. Dazu gehören beispielsweise erhebliche Feuchteschäden im Keller oder erkennbare Risse in der Fassade und an den Wänden, Schimmelbildung, tropfende Leitungen und Ventile, fehlende Dichtungsfugen oder ein abgebrochener Türgriff etc.

  • Versteckte Mängel sind auch für den Verkäufer nicht sichtbar. Dies kann zum Beispiel ein Isolierungsschaden am Dach sein, eine nässende Leitung oder ein schlummernder Schimmelpilz etc. Die Reichweite von Mängeln und Schäden, welche man vorerst nicht mit dem blossen Auge erkennen kann, können erheblich sein. Im Gegensatz zu den offensichtlichen Mängeln lassen sich versteckte Mängel schwieriger aufspüren. Häufig sind diese auch auf den zweiten oder dritten Blick nicht erkennbar.

  • Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer bekannt, werden jedoch bewusst verschwiegen, um die Liegenschaft "endlich" loszuwerden oder einen besseren Kaufpreis zu erzielen.

Wie erhalten Käufer Schadensersatz bei versteckten Mängeln?

Um Haftungsansprüche geltend zu machen, muss der Käufer dem Verkäufer nachweisen, den versteckten Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Käufer sollten für diese Fragen einen Experten mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen. Dieser kann beispielsweise prüfen, ob Feuchtigkeitsschäden schon lange bestehen und zuvor vom Verkäufer nur provisorisch und kosmetisch verdeckt wurden.

Oftmals sind diese Fälle schwierig zu definieren. Möglicherweise war der Mangel zwar schon lange bestehend, hat sich aber nie gezeigt, sodass der Verkäufer nichts von ihm wissen konnte. Denkbar ist auch, dass der Verkäufer erkennbare Anzeichen einer anderen Ursache zuschreibt und der eigentliche Mangel so unentdeckt bleibt.

In einigen Fällen kann die Aufdeckung eines arglistig verschwiegenen Mangels dazu führen, dass der gesamte Kaufvertrag angefochten oder rückabgewickelt wird. Möglich ist auch, dass der Verkäufer für die Beseitigung des Schadens aufkommen muss oder dass der Kaufpreis gesenkt wird. Das Karma lässt dann jeweils grüssen.


Warum sollten Verkäufer Mängel offenlegen?

Dem potentiellen Käufer einen Mangel offenzulegen, kann für den Verkäufer bedeuten, dass der Kaufpreis geschmälert wird. Eine Kaufpreisminderung steht jedoch in den meisten Fällen in keinem Verhältnis zu den erheblichen Gewährleistungsansprüchen, die Käufer bei einem festgestellten arglistig verschwiegenen Mangel stellen können.


Verkäufer oder dessen seriösen Makler sollten den Käufer aus diesem Grunde bereits vor Vertragsunterzeichnung über jeden noch so kleinen bekannten Mangel informieren und dies in einem Protokoll festhalten. Energetischer Zustand der Immobilie Der energetische Zustand einer Immobilie gehört zu einem wichtigen Kaufkriterium. Niemand möchte nach Kauf des neuen Eigentums von monströsen Heizkosten überrumpelt werden. Doch wie kann man feststellen, ob die Heizungsanlage energieeffizient funktioniert und ob der Keller gut isoliert ist?

Die Liste, der zu kontrollierenden Punkte ist lang: Fenster, Türen, Elektrik, Heizung, Sanitärinstallationen, Dämmung, Fassaden, Dach und Keller. Hinzu kommt, dass die Beurteilung mit blossem Auge oftmals schwierig ist. Daher unser Tipp: Lassen Sie sich zur Besichtigung einer Immobilie, für die Sie sich interessieren, von einem Experten begleiten. Auch wenn dieser nicht jeden Mangel direkt sehen kann, kann er Sie bestens zu den Untersuchungen, die vor einem Kauf durchgeführt werden sollten, beraten.


Fragen Sie den Eigentümer nach einem aktuellen GEAK-Ausweis (Gebäudeenergieausweis der Kantone). Der GEAK gibt detailliert Auskunft über den energetischen Standard und Sanierungsbedarf der Immobilie. Eine Offerte für fällige Sanierungsmassnahmen inklusive einer vertieften Expertise vor Ort kann durch einen zertifizierten GEAK-Experten vorgenommen werden. Allerdings ist die Erstellung eines GEAK-Ausweises nur mit Einwilligung durch den aktuellen Eigentümer des Verkaufsobjektes möglich.


Bausubstanz und Dämmung

Gebäude haben eine Lebenszeit von rund 80 Jahren – dies ist eine gängige Faustregel. Um die Lebenszeit des Hauses zu verlängern, sollten innerhalb dieser Frist alle wichtigen Bestandteile saniert oder erneuert worden sein.


Denn der Zustand der Bausubstanz hängt nicht nur vom Baujahr, sondern vielmehr von einem sachgerechten Unterhalt ab. Dazu gehören je nach Alter der Immobilie die Sanierung von Rissen im Fassaden- und Mauerwerk, die Erneuerung der Heiz- und Sanitäranlagen sowie die Überprüfung der Wärmedämmung. Die Wärmedämmung hängt von der Beschaffenheit der Wände ab. Kalksandsteine und Beton tragen beispielsweise kaum etwas zur Wärmedämmung bei. Eine zusätzliche Dämmung der Aussenwände ist in diesem Fall nötig. Mauersteine oder Klinker bieten hingegen eine sehr hohe Dämmungswirkung.


Wenn die Aussenwände nicht ausreichend gedämmt sind, fühlen sie sich innen kalt an und strahlen die Kälte regelrecht ab. Überprüfen Sie daher bei der Besichtigung, wie sich die Innenwände anfühlen. Kalte Wände können ein erstes Indiz für ungenügende Dämmung sein.


Überprüfen Sie auch die Wände beziehungsweise Decken der Keller- und Estrichräume, der Waschküche und des Treppenhauses. Eine Dämmung dieser Wände und Decken verhindert unnötige Wärmeverluste.


Messgeräte für Zuhause wie ein Infrarot-Thermometer, finden Sie im Fachhandel oder sind online erhältlich.

Studien

Studien belegen, dass in der Schweiz rund 40 Prozent der Hauskäufer mangels seriöser Vorabklärung nach dem Einzug mit versteckten Mängeln und Altlasten konfrontiert sind.

Gemäss ETH unterlaufen Schweizer Baufirmen bei der Konstruktion und Installation von Neubauten Fehler, die Mängel von 1,6 Milliarden Franken jährlich zur Folge haben. Etwa zwei Drittel der Baumängel stehen dabei in Zusammenhang mit der Gebäudehülle und eindringender Feuchtigkeit. Stark betroffene Gebäudeelemente sind Aussenwände, Balkone, Terrassen und Fenster.


Laut ETH-Studie werden 13 Prozent der beim Bau verursachten Mängel erst fünf Jahre nach Einzug entdeckt. Für Käufer eines Hauses oder einer Wohnung ist die Ausbesserung von versteckten Mängeln mit Mühsal und Investitionen verbunden und dämpft die Freude am Neuerworbenen. Vor allem dann, wenn die Garantiefrist bereits verstrichen ist.



3A-Immoplus begleitet Sie als erfahrener Partner in allen Immobilienbelangen. Kontaktieren Sie uns - wir kümmern uns gerne um Ihr Anliegen!


Daniela Weber und Anton Berger - Ihr professionelles 3A-Immoplus-Team

www.3a-immoplus.ch

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