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Reservationsverträge - Es sei Vorsicht geboten!!!



Was ist ein Reservationsvertrag?

Ein Reservationsvertrag oder eine Reservationsvereinbarung ist ein sogenannter Kaufvorvertrag, in welchem die Parteien gegenseitig eine schriftliche Absichtserklärung unterzeichnen, das Kaufgeschäft z.B. einer Immobilie miteinander vollziehen zu wollen und symbolisiert eine gewisse Ernsthaftigkeit der Vertragsparteien.


Ein Kaufvorvertrag ist ein Vorvertrag zum eigentlichen Kaufvertrag. Er enthält in der Regel bereits alle Angaben, die auch im eigentlichen Kaufvertrag enthalten sein müssen.


Der Vorvertrag zum Kauf einer Immobilie muss öffentlich beurkundet werden. Wird dies nicht vollzogen, handelt es sich streng juristisch um einen formungültigen Vertrag und ist somit für beide Parteien unverbindlich und nichtig und ist nicht mehr Wert als einen "besseren Handschlag".


In der Praxis verzichten die Vertragsparteien aus Kostengründen häufig auf einen Vorvertrag mit notarieller Beurkundung, dies um Kosten zu sparen; absolut begreiflich! Aber manch Einer würde gerne die Uhr zurückdrehen und den Gang zum Notar antreten und hätte schlussendlich keinen Verlust einfangen müssen.


Denn beim Kauf einer Liegenschaft verlangt der Verkäufer in der Regel, dass der Käufer einen Vorvertrag beziehungsweise Reservationsvertrag unterschreibt und eine Anzahlung leistet. Üblich sind Beträge zwischen ab Fr. 5'000.- bis Fr. 150'000.- oder auch mehr, je nach Objekt. Oft vereinbaren die Vertragsparteien einen prozentualen Anteil des vereinbarten Kaufpreises.


Vor allem Generalunternehmer grosser Überbauungen sind auf die Zusage von Kaufinteressenten angewiesen, damit sie die Bauprojekte realisieren können. Oft gewähren die Banken erst Kredite, wenn eine Mindestanzahl an Reservationen vorliegt.


Unter Druck den Reservationsvertrag unterzeichnen?

Nein, mit Bestimmtheit nicht!! - Gut Ding will Weile haben! - Lassen Sie sich für die Unterzeichnung einer Reservationsvereinbarung nicht unter Druck setzen, auch wenn verkündet wird, dass noch viele weitere Interessenten reservieren und kaufen möchten.


Seriöse Makler oder Verkäufer geben Ihnen in einem angemessenen Zeitrahmen immer genügend Zeit für eine sorgfältige Prüfung der Immobilie und der Verträge. Holen Sie sich bei Bedarf Unterstützung von unabhängigen Fachleuten. Denn viele Begriffe sind für Laien nicht verständlich. Lassen Sie sich im Zweifelsfalle anwaltlich beraten, wenn Sie ein schlechtes Gefühl haben.

Kann ich von einem Reservationsvertrag zurücktreten?

Ein Vertragsrücktritt kann teuer werden! Reservationsverträge sind nicht bindend. Beide Seiten, Käufer und Verkäufer, können vom Vertrag jederzeit zurücktreten. Der Käufer muss sich bewusst sein, dass der Verkäufer es sich vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages, jederzeit anders überlegen kann. Allerdings können auch die Käufer ganz einfach vom Vertrag zurücktreten. Ist das Interesse am Vertragsobjekt nicht mehr vorhanden, sollte dies dem Verkäufer umgehend mitgeteilt werden. Die Verkaufspartei könnte sonst allenfalls Schadenersatzansprüche geltend machen.


Anders ist die Lage, wenn Sie einen öffentlich beurkundeten Vorvertrag unterzeichnet haben. Ein Rücktritt vom Immobilienkauf ist dann in der Regel nicht möglich oder mit hohen Kosten verbunden.


Die Klausel mit dem Reuegeld....

Aufgepasst: Lesen Sie den Reservationsvertrag Punkt für Punkt durch. Manche Verkäufer schreiben in ihre Verträge, dass der ganze Betrag verfällt, wenn der Käufer zurücktritt. Akzeptieren Sie solche Konventionalstrafen auf keinen Fall. Der Verkäufer ist meistens im Vorteil!


Je nach Formulierung der „Anzahlungsklausel“ kann es sich bei der Anzahlung um Reuegeld (vgl. 158 Abs. 3 OR), Haftgeld (vgl. Art. 158 Abs. 2 OR) oder um eine Konventionalstrafe (vgl. 160 ff. OR) handeln. Daher ist es wichtig, dass die Reservationszahlung möglichst genau beschrieben ist.


Nur wenn nachgewiesen werden kann, dass Sie als Käufer von dem Formmangel wussten, kann ein Richter im Streitfall allenfalls entscheiden, dass die Reservationszahlung gegebenfalls nicht zurückzuzahlen ist.

Was passiert mit der Anzahlung bei einem Vertragsrücktritt?

Anzahlung bei Rücktritt des Käufers: Kommt der Kauf nach erfolgter Reservationszahlung nicht zustande, weil der Käufer es sich anders überlegt, kann es für ihn schwierig werden, die gesamte Anzahlung zurückzufordern, wenn der Betrag auf ein Konto des Verkäufers überwiesen wurde. Oft weigert sich der Verkäufer, die ganze Anzahlung zurückzuzahlen, da bereits Kosten entstanden sind.


Geltend machen kann der Verkäufer zum Beispiel tatsächliche Inserate- und Werbekosten, Kosten des Notars, Kosten für vom Käufer gewünschte Änderungen der Baupläne sowie Kosten, die bei einer Verzögerung des Projekts entstehen.


Vorsicht ist bei Änderungswünschen angebracht: Wenn Sie dem Unternehmer bei der Reservation Aufträge erteilen (zum Beispiel den Ausbau des Dachstocks etc.), müssen Sie als Käufer die Arbeiten bezahlen – auch wenn der Kauf nicht zustande kommt.


Die tatsächlichen Aufwendungen sind jedoch selten so hoch, dass sie den Rückbehalt der gesamten Anzahlung rechtfertigen würden. Es ist rechtswidrig, den ganzen Betrag einzubehalten. Wenn der Verkäufer nur einen Teil oder gar nichts vom Reservationsbetrag zurückzahlt, muss der Käufer sein Geld vor Gericht erstreiten. Das kostet Geld und Nerven.

Die Rückerstattung der Anzahlung kann gemäss Art. 62 ff. OR (ungerechtfertigte Bereicherung) verlangt werden.


Anzahlung bei Rücktritt des Verkäufers:

In diesem Fall erhalten die Kaufinteressenten die gesamte geleistete Anzahlung zurück.


Bestehen Sie auf die Einzahlung auf ein Sperrkonto

Wie kann der Käufer sicher sein, dass der Verkäufer nicht mit der Anzahlung verschwindet? Eine hundertprozentige Sicherheit gibt es nicht. Wenn der Verkäufer beispielsweise Konkurs geht oder das Geld anderweitig verwendet, ist es fast unmöglich, das Geld zurückzuerhalten.


Überweisen Sie eine allfällige Reservationsanzahlung unbedingt auf ein Sperrkonto, bei einer Bank oder bei einem Notar, welches auf Ihren Namen lautet . So müssten beide Parteien zustimmen, um das Geld auszulösen falls kein Kaufvertrag zustande kommt oder der Verkäufer der Immobilie in der Zwischenzeit Konkurs geht.


Oft machen Verkäufer aber bei solchen Vorschlägen nicht mit. Besonders, wenn sie kein Problem haben, andere Käufer zu finden. Letztlich bleibt nur der gesunde Menschenverstand...


Dennoch, schauen Sie sich den Verkäufer gut an, recherchieren Sie über ihn und verlangen Sie Referenzen. Grosse und bekannte Generalunternehmungen können es sich aus Imagegründen nicht leisten, Käufer übers Ohr zu hauen. Bei unbekannten Partnern, über die Sie kaum Informationen finden, sollten Sie vorsichtig sein.


Vermeiden Sie Barzahlungen und bezahlen Sie NIE direkt an den Verkäufer, auch wenn er noch so einen netten Eindruck vermittelt! Leisten Sie keine Anzahlung, die das übliche Mass übersteigt.


Auch der Makler sollte unter die Lupe genommen werden!

Recherchieren Sie im Internet:

Hat er einen Firmensitz in der Schweiz oder gibt es nur eine Internet-Seite ohne Kontaktangaben?

Gibt es Personen, die schon Erfahrungen mit der Firma gemacht haben? Dazu Immobilien-Foren durchsuchen.

Gehört dem Makler zufälligerweise das entsprechende Grundstück? Das kann man beim Grundbuchamt nachfragen.

Referenzen verlangen und diese auch überprüfen.

Betreibungsauszug der Maklerfirma verlangen. Eventuell bei der Bank nachfragen, ob die Firma bekannt ist.


Liebe Leser, Sie wären erstaunt, wie viele "böse" Überraschungen entdeckt werden möchten!


Die 3A-Immoplus GmbH als transparente und erfahrene Firma unterstützt Sie in allen Immobilienbelangen. Sollten Sie Fragen haben oder eine Beratung wünschen, kontaktieren Sie uns! Wir sind gerne für Sie im Einsatz!


Daniela Weber und Anton Berger




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