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Wie fertig ist "schlüsselfertig"?



Was denken Sie, wenn Sie den Begriff "schlüsselfertig" lesen oder hören?


Logisch, Schlüssel erhalten und ins fertiggestellte Objekt einziehen!! Oder doch nicht?


"Schlüsselfertig" suggeriert dem Kaufinteressenten eine bereits bezugsfertige Wohnung oder ein Haus und damit das Erreichen seines Ziels und seines lang ersehnten Wohntraumes. Der Kunde nimmt an, dass das Haus oder die Wohnung nach der Schlüsselübergabe soweit fertiggestellt ist, dass er direkt sein Eigenheim beziehen kann.


Theoretisch kann das auch der Fall sein. Es gibt jedoch keine rechtlichen Vorgaben, was unter „schlüsselfertig“ zu verstehen ist. Jede Baufirma aber auch jeder Kunde versteht etwas anderes unter «schlüsselfertig». Aus diesem Grund sorgt der Begriff beim Thema Haus- und Wohnungsbau sehr häufig für heftige Diskussionen, Unklarheiten und heisse Köpfe.


In der Schweiz bedeutet "schlüsselfertig", dass der Käufer das Objekt aufschliessen und seine Möbel hineinstellen kann.

Zwischen Rohbau und bezugsfertigem Objekt

Schlüsselfertiges Bauen kann im Fertigstellungsgrad zwischen Rohbau mit abschliessbarer Türe und bezugsfertiger Immobilie variieren. Häufig, aber nicht zwingend, werden «schlüsselfertige» Häuser zu einem Pauschalpreis geliefert. Sonderwünsche bei der Ausstattung oder Qualitätsunterschiede können riesige Unterschiede im (End)Preis ausmachen.


Erfahrungsgemäss trifft der Kunde die Auswahl der Bodenbeläge, Fliesen, Armaturen, Sanitäreinrichtungen und Elektroinstallationen lieber selbst. Auf diese Weise kann er über die Qualität entscheiden und die Kosten im Auge behalten.


Ob man als Kunde – ausser bei der Farbwahl von Bodenbelägen und für Malerarbeiten – ein Mitspracherecht bezüglich der Wahl der endgültigen Materialien hat, ist abhängig vom individuellen Bauvertrag.


Bauvertrag - bitte gründlich lesen!

Wie schon erwähnt kann jeder Anbieter den Ausbau eines schlüsselfertigen Hauses individuell auslegen. Damit keine Missverständnisse auftreten, sollte man vorab festhalten, was beide Vertragspartner unter dem vereinbarten Fertigstellungsgrad verstehen.


Es ist deswegen unerlässlich, den Bauvertrag genau zu studieren und darauf zu achten, welche Ausbaustufe im Bauvertrag vereinbart wird. Im Bauvertrag für eine «schlüsselfertige» Immobilie werden alle enthaltenen Bauleistungen und die damit verbundenen Termine festgelegt.


Erkundigen Sie sich, welche Leistungen bei Vertragsabschluss inklusive sind und welche Dienstleistungen vom Bauherren zusätzlich beauftragt werden müssen. Beteiligen Sie sich also unbedingt an der individuellen Vertragsgestaltung und dem darin vereinbarten Leistungsumfang!


Zudem sollten Sie darauf achten, dass der jeweilige Leistungsbeschrieb auch die Baumaterialien enthält, welche Sie möchten. Fixieren Sie Ihre Qualitätsansprüche unbedingt schriftlich. Vergewissern Sie sich, ob Bodenbeläge, Tapeten und Malerarbeiten sowie Kanal- und Versorgungsanschlüsse (Leitungen Wasser, Strom, Gas etc.) vorgesehen und im Preis inbegriffen sind.

Die Vor- und Nachteile vom schlüsselfertigen Bauen

Der Begriff „schlüsselfertig“ wird oft beim Bauen mit General- und Totalunternehmern, sowie mit Fertighausherstellern verwendet. Ziel des Auftraggebers ist es dabei, sämtliche Verantwortungen und Pflichten zur termin- und vertragsgerechten Erfüllung eines Bauvorhabens auf den Auftragnehmer zu übertragen.


Schlüsselfertig zu bauen bedeutet, dass alle zu tätigenden Arbeiten am Objekt an ein einziges Bauunternehmen (General- oder Totalunternehmen) übertragen werden. Dieses übernimmt sowohl die Planungen als auch die Bauarbeiten am Kaufobjekt.


Der klare Vorteil: alles kommt aus einer Hand. Aus diesem Grunde kann vor Baubeginn bereits eine sehr genaue Kostenberechnung (Budget) erfolgen, so dass ein Festpreis ausgemacht werden kann, mit anschliessender Ausarbeitung eines Finanzierungskonzeptes.


Der verhandelte Festpreis wird zumeist in Teilbeträgen dem Bauunternehmen ausbezahlt, je nachdem, welcher Bauabschnitt abgeschlossen worden ist. Dies erleichtert die Planbarkeit, gerade auch in Bezug auf die Kredittranchen bei der Bank enorm. Hinzu kommt, dass Sie bereits frühzeitig einen Termin der Fertigstellung Ihres Hauses erfahren. Auf diese Weise können Sie Ihr "altes" Daheim fristgerecht kündigen oder verkaufen.


Leute, die wenig Zeit oder kein handwerkliches Geschick und Know-how haben, sind mit einem schlüsselfertigen Objekt gut beraten.


Nachteile von schlüsselfertigen Objekten können die eventuell unerwarteten Kosten sein. Denn Ausgaben für Sonderleistungen oder Änderungswünsche kommen obendrauf. Ist der Bauvertrag nicht eindeutig formuliert worden, kann der Endpreis deutlich höher ausfallen, als erwartet. So könnten sich zusätzliche Kosten schnell aufsummieren.


Ein weiterer Nachteil ist, dass eine schlüsselfertige Immobilie leider nicht so individuell gestaltbar ist, wie ein Architektenhaus.


Ist "schlüsselfertig" gleich "bezugsfertig"?

Wo liegt der Unterschied der beiden Aussagen? Viele glauben, dass schlüsselfertig und bezugsfertig das Gleiche bedeuten, da beide Begriffe im Alltagsgebrauch als Synonym verwendet werden. Im Bauwesen ist die Bezugsfertigkeit meist fortgeschrittener als die Schlüsselfertigkeit. Was heisst dies nun?


Die Benutzbarkeit des Objektes beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen.


Trotzdem sind beide Begriffe nicht rechtlich geschützt. Aus diesem Grund kann jedes Bauunternehmen selbst festlegen, wann ein Haus als schlüsselfertig oder bezugsfertig gilt. Ein Käufer kann zwar erwarten, dass er ein bezugsfertiges Objekt sofort beziehen kann, aber der Bauvertrag müsste trotzdem genaustens geprüft werden.

Bei bezugsfertigen Immobilien ist in der Regel der Innenausbau abgeschlossen. Das heißt die Böden sind komplett verlegt, die Wände sind tapeziert und gestrichen. Die Badezimmerausstattung sowie die Heizung sollten bereits installiert sein. Hier kann man meist nach der Schlüsselübergabe bereits einziehen: es fehlen nur noch die Küche und Ihre Möbel.

Schlüsselfertige Immobilien werden oft mit Haustechnik und voll ausgestattetem Badezimmer aber ohne Bodenbeläge und ohne Malerarbeiten angeboten. Meist ist auch die Fertigstellung des Aussenbereiches nicht im Preis inbegriffen.


Bei der Übergabe des «schlüsselfertigen» Objektes erhält der Auftraggeber dann symbolisch den Schlüssel. Der Verkäufer schuldet eine uneingeschränkte dauerhafte Bezugsfertigkeit des Gebäudes.


Die Formulierung „schlüsselfertig ohne Haustechnik“ deutet darauf hin, dass weder eine Heizungsanlage noch eine Elektroinstallation oder die Sanitäranlagen vorhanden sind.


Sie sehen nun welche Bandbreite die Begriffe "schlüsselfertig und bezugsfertig" mit sich bringen.


FAZIT : Vertrauen ist gut - Kontrolle ist besser! Auf den Bauvertrag kommt es an! Denn nur die aufgeführten Arbeiten und Leistungen, die klar und eindeutig beschrieben sind, müssen bei der Übergabe erfüllt sein.


Fragen Sie bei Unklarheiten immer nach und lassen Sie sich einen signierten Baubeschrieb aushändigen. Vermeiden Sie überstürzte Vertragsunterzeichnungen und nehmen Sie sich bei allen Entscheidungen die Zeit, die Sie benötigen, damit Sie ein gutes und sicheres Gefühl haben. So können Sie die Nachteile vermeiden und die Vorteile voll für sich nutzen.


Sind sich alle Vertragsparteien vor dem Bau einig, sollten Sie beim Einzug in Ihr Traumobjekt auch keine unschönen Überraschungen erwarten müssen.

3A-Immoplus berät Sie im gesamten Immobilienbereich bis hin zur Altersvorsorge. Haben Sie Fragen in Sachen Immobilien oder eine Liegenschaft, welche Sie verkaufen möchten, dann kontaktieren Sie uns - wir sind Ihr fairer Ansprechpartner und freuen uns auf Sie!


Daniela Weber und Anton Berger, Ihr 3A-Team

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