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Grundstückgewinnsteuer - Haben Sie gewusst.....?


Hauseigentümer kennen sie, die leidige

Grundstückgewinnsteuer.


Wer ein Haus verkauft, muss den Gewinn aus dem Verkauf versteuern.


Hier einige Fakten, welche Sie als Eigenheimbesitzer wissen müssen.




Was genau ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die bei der Veräusserung eines Grundstücks fällig wird. Der Fiskus erhebt auf den Verkaufsgewinn eines Grundstücks Steuern. Dabei gilt, je kürzer die Besitzdauer, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Kurzfristige Spekulationsverkäufe werden somit eingedämmt.


Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Grundstückgewinnsteuer der Schweiz ist eine sogenannte Objektsteuer. Als Bemessungsgrundlage dient der Gewinn. Der Gewinn ergibt sich wiederum aus der Differenz zwischen dem aktuellen Verkaufserlös und dem Anlagewert.

Formel: Grundstückgewinn = Erlös – Anlagekosten


Die Anlagekosten bestehen aus dem damaligen Erwerbspreis und den vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen. Diese Kosten können bei der Bestimmung des steuerbaren Gewinns vom Erlös abgezogen werden.


Besteuert wird die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis. Zum Kaufpreis hinzuzählen darf man wertvermehrende Investitionen, aber auch Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuern sowie Notariatskosten und Kosten für die vorzeitige Auflösung der Hypothek, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.


Sind im Kaufpreis Gegenstände wie Gartengeräte, Möbel oder ähnliches inbegriffen, sollten sie im Kaufvertrag separat aufgeführt sein. So werden sie nicht von der Grundstückgewinnsteuer erfasst.


Wichtig: Der Tarif für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer richtet sich nicht nur nach der der Höhe des Gewinns, sondern auch nach der Besitzdauer.

In den meisten Kantonen sind die Steuertarife zudem progressiv. Je kürzer also die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf der Liegenschaft und je höher der Gewinn, desto höher fällt die Steuer im Verhältnis zum Gewinn aus.

Bei langer Besitzdauer reduziert sich die Steuerlast entsprechend.


Ein Beispiel: Ein Gewinn von Fr. 500’000 wird zum Beispiel in Zürich bei einer Besitzdauer von 10 Jahren mit rund 152’000 Franken besteuert. Nach 20 Jahren fallen noch rund Fr. 95’000 Steuern an. Überproportional hoch ist die Steuerbelastung bei einer Besitzdauer von wenigen Jahren: Wer eine Renditeliegenschaft in Basel bereits nach weniger als drei Jahren wieder verkauft, muss 60 Prozent des Gewinns an den Fiskus abliefern. Bei einem Verkauf nach 5 Jahren sind es immer noch fast 50 Prozent. Die Grundstückgewinnsteuer ist daher nicht zu unterschätzen.


Ab einer bestimmten Besitzdauer ist der maximale Steuerrabatt erreicht, im Kanton Zürich beispielsweise nach 20 Jahren, im Kanton Luzern nach 33 Jahren und im Kanton Bern nach 35 Jahren.


Eine Steuer – zwei Systeme

Wichtig: Für die Steuerhoheit ist der Kanton ausschlaggebend, in dem sich der Standort der veräusserten Immobilie befindet.


In der Schweiz werden bei der Grundstückgewinnsteuer zwei unterschiedliche Systeme angewandt – das monistische und das dualistische System.


Im monistischen System unterliegen alle Grundgewinne der Grundstückgewinnsteuer. Die Steuer wird auf die Gewinne natürlicher, aber auch juristischer Personen erhoben. Es handelt sich um eine exklusive Steuer, was bedeutet, dass die Gewinne ausschliesslich von dieser Steuer erfasst werden und keiner weiteren Belastung unterliegen.

Die Besteuerung nach monistischem System erfolgt in den Kantonen ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI und JU.


In den übrigen Kantonen gilt das sogenannte dualistische System, bei dem nur natürliche Personen beim Verkauf ihres Privatvermögens mit dieser Sondersteuer besteuert werden. Juristische Personen und Gewerbebetreibende versteuern ihre Kapitalgewinne über die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.


Im Kanton Genf unterliegt die Grundstückgewinnsteuer einer besonderen Regelung. Genau wie in allen anderen Kantonen variiert die Grundstückgewinnsteuer je nach Besitzdauer. Anders als im Rest der Schweiz verzichtet der Kanton jedoch ab einer Besitzdauer von 25 Jahren gänzlich auf die Erhebung einer Liegenschaftsgewinnsteuer.


Steueraufschiebung und Ersatzbeschaffung

Wer sein Eigenheim verkauft und innert einer bestimmten Frist ein Neues kauft, muss den Gewinn unter Umständen nicht sofort versteuern.


Die Grundstückgewinnsteuer ist in einigen Fällen aufgeschoben. Zu diesen Sonderfällen kommt es beispielsweisen bei einem Eigentümerwechsel bei einer Erbschaft, einem Erbvorbezug oder einer Schenkung. Auch Handänderungen zwischen Eheleuten, die im Zusammenhang mit dem Güterrecht stehen, einer Trennung oder Scheidung wird die Steuer aufgeschoben.


Aber Achtung: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Wenn die Liegenschaft einige Zeit später an einen Dritten verkauft wird, muss die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer nachgezahlt werden. Dabei wird auch hier die Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis versteuert, und nicht zum Übernahmepreis. Allerdings wird die Besitzdauer des vorherigen Eigentümers angerechnet.


Ein weiterer Ausnahmefall für die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer ist die Ersatzbeschaffung. Investiert der Verkäufer den Verkaufserlös in ein neues Eigenheim in der Schweiz, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.


Je nach Kanton dürfen höchstens zwei bis vier Jahre zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Liegenschaft verstreichen. Wer ein neues Eigenheim gekauft hat, muss sein altes in der Regel innert ein bis zwei Jahren verkaufen, damit die Steuer aufgeschoben wird.

Der Steueraufschub gilt nur für den Teil des Gewinns, der in die Ersatzliegenschaft investiert wird. Wenn der Kaufpreis der neuen Liegenschaft tiefer ist als die Anlagekosten (ursprünglicher Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen usw.) der alten Liegenschaft, muss der gesamte Gewinn sofort versteuert werden. Das ist häufig der Fall, wenn das Haus gegen eine Eigentumswohnung getauscht wird, die deutlich günstiger ist.


Manche Kantone erweisen sich grosszügig, wenn die Ersatzbeschaffung im gleichen Kanton erfolgt: Wird die neue Liegenschaft während mindestens zehn Jahren nicht veräussert, entfällt die aufgehobene Grundstückgewinnsteuer für die alte Liegenschaft vollumfänglich.


Wichtig zu wissen: Ein Steueraufschub ist für Zweit- und Ferienwohnung sowie bei vermieteten Liegenschaften nicht möglich. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern gilt der Aufschub nur für den selbst bewohnten Teil der Liegenschaft.


Augen auf beim Hauskauf

Die Grundstückgewinnsteuer muss vom Verkäufer einer Liegenschaft bezahlt werden. Kann dieser der Verpflichtung nicht nachkommen, wird in den meisten Kantonen der neue Eigentümer vom Fiskus zur Kasse gebeten, um die Steuerschuld zu begleichen. Die Steuerbehörde darf nämlich in den meisten Kantonen die Steuer beim neuen Besitzer eintreiben oder ein Pfandrecht auf der Liegenschaft errichten.


Was müssen Sie beim Kauf einer Immobilie beachten!

Käufer einer Liegenschaft sollten darauf achten, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer auf einem Sperrkonto (meistens beim beurkundenden Notar) hinterlegt oder anderweitig sicherstellt.


Alternativ können Sie sich auch bei der Gemeinde des neuen Wohnorts erkundigen, ob Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer ausstehend sind.


Eine komplexe Angelegenheit...!


Wir von der 3A-Immoplus GmbH kümmern uns auch um die weniger angenehmen Themen im Immobilienbereich und beraten und unterstützen Sie gerne! Kontaktieren Sie uns!


Freundlich grüssen Sie Daniela Weber und Anton Berger, 3A-Immoplus GmbH.

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